ตลาดบ้านสหรัฐฯ ฤดูใบไม้ผลิส่อแผ่ว หลังยอดขายเดือนเมษายนแทบไม่ขยับ

ตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ กำลังเผชิญแรงกดดันต่อเนื่อง แม้ฤดูใบไม้ผลิจะเป็นช่วงสำคัญของการซื้อขายบ้าน แต่ยอดขายบ้านมือสองในเดือนเมษายนเพิ่มขึ้นเพียง 0.2% อยู่ที่อัตรารายปีราว 4.02 ล้านยูนิต ต่ำกว่าที่นักเศรษฐศาสตร์คาดไว้ และสะท้อนว่าตลาดยังไม่ฟื้นตัวชัดเจน

ความหวังรีบาวด์เริ่มจางลง

ช่วงต้นปี นักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์บางส่วนคาดว่าตลาดบ้านอาจกลับมาคึกคัก เพราะ mortgage rates เคยอ่อนตัวลง และจำนวนบ้านที่ประกาศขายเริ่มเพิ่มขึ้น แต่ภาพในเดือนเมษายนกลับไม่สดใสอย่างที่หวัง ยอดขายที่แทบทรงตัวทำให้ฤดูซื้อบ้านประจำปีนี้ถูกมองว่าอาจกลายเป็นอีกปีที่ “เงียบกว่าปกติ”

ปัจจัยสำคัญคือ affordability หรือความสามารถในการซื้อบ้านยังตึงตัว ราคาบ้านยังสูง ขณะที่ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังอยู่ในระดับที่ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากลังเล แม้บางพื้นที่เริ่มมี inventory มากขึ้น แต่บ้านในราคาที่คนทั่วไปเอื้อมถึงยังไม่เพียงพอ

ดอกเบี้ยบ้านยังเป็นตัวแปรหลัก

ตลาดบ้านสหรัฐฯ ชะลอตัวตั้งแต่ปี 2022 หลังอัตราดอกเบี้ย mortgage ขยับขึ้นแรง ทำให้ค่างวดรายเดือนเพิ่มขึ้นมาก แม้ราคาบ้านบางพื้นที่เริ่มอ่อนตัว แต่เมื่อรวมกับดอกเบี้ยแล้ว ภาระผ่อนบ้านยังสูงสำหรับครัวเรือนจำนวนมาก Reuters รายงานว่าอัตราดอกเบี้ย 30-year fixed mortgage ขยับขึ้นมาแถว 6.46% ในช่วงต้นเดือนเมษายน ซึ่งยังกดดันกำลังซื้ออย่างชัดเจน

ราคาบ้านยังทำสถิติสูงสำหรับเดือนเมษายน

แม้ยอดขายไม่เร่งตัว แต่ราคากลางบ้านมือสองยังอยู่ที่ประมาณ 417,700 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์สำหรับเดือนเมษายน และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเมื่อเทียบรายปี สถานการณ์นี้ทำให้ผู้ซื้อจำนวนมากรู้สึกว่าราคาไม่ลงเร็วพอ ขณะที่ผู้ขายจำนวนหนึ่งยังไม่อยากลดราคามาก เพราะต้นทุนการย้ายบ้านและการกู้ใหม่ยังสูง

Inventory ดีขึ้น แต่ยังไม่พอแก้ปัญหา

จำนวนบ้านรอขายเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.47 ล้านหลัง ณ สิ้นเดือนเมษายน เพิ่มขึ้นจากปีก่อน แต่หลายตลาดยังต่ำกว่าระดับก่อนโควิด การมีบ้านให้เลือกมากขึ้นช่วยให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองดีขึ้นเล็กน้อย แต่ยังไม่มากพอที่จะดึงยอดขายให้กลับสู่ระดับปกติ

ตลาดเริ่มแตกต่างกันตามภูมิภาค

ภาพรวมระดับประเทศดูนิ่ง แต่ในแต่ละภูมิภาคเริ่มเห็นความต่างมากขึ้น บางพื้นที่ใน South และ West มีบ้านประกาศขายเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ขายต้องยอมลดราคา หรือเสนอ concessions เช่น ช่วยปิดค่าใช้จ่ายบางส่วนเพื่อปิดดีล ขณะที่ตลาดที่ supply ยังจำกัด ราคายังคงแข็งแรง

ข้อมูลจาก Realtor.com ระบุว่าเดือนเมษายนมี new listings เพิ่มขึ้น และ median list price ระดับประเทศลดลงเมื่อเทียบรายปี ขณะเดียวกันบางภูมิภาค เช่น South และ West เห็นราคาประกาศขายลดลงมากกว่าค่าเฉลี่ยประเทศ

ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกยังเจอแรงกดดัน

กลุ่ม first-time buyers ยังคงเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก เพราะต้องเผชิญทั้งราคาบ้านสูง เงินดาวน์ก้อนใหญ่ และค่างวดที่แพงขึ้น Reuters รายงานว่าสัดส่วนผู้ซื้อบ้านครั้งแรกอยู่ที่ประมาณ 33% ต่ำกว่าระดับราว 40% ที่มักถูกมองว่าเป็นตลาดที่สมดุลกว่า

ตลาดบ้านแพงยังไปได้ดีกว่า

อีกประเด็นที่น่าสนใจคือบ้านระดับ high-end โดยเฉพาะกลุ่มราคา 1 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป ยังมีแรงซื้อดีกว่าบ้านระดับกลางและล่าง เพราะผู้ซื้อกลุ่มรายได้สูงได้รับผลกระทบน้อยกว่า บางรายซื้อด้วยเงินสด หรือมีฐานะการเงินแข็งแรงพอจะรับดอกเบี้ยสูงได้ จึงทำให้ตลาดฟื้นตัวแบบไม่เท่ากัน

สัญญาณสำคัญต่อเศรษฐกิจสหรัฐฯ

ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้กระทบแค่ผู้ซื้อและผู้ขายบ้าน แต่ยังเชื่อมโยงกับธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ วัสดุก่อสร้าง ประกันภัย นายหน้า ธนาคาร และสินเชื่อ เมื่อยอดขายบ้านซบเซา กิจกรรมทางเศรษฐกิจรอบบ้านก็ชะลอตามไปด้วย

สรุปภาพรวม

ยอดขายบ้านมือสองเดือนเมษายนที่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยสะท้อนว่า spring housing market ของสหรัฐฯ ยังไม่สามารถกลับมาร้อนแรงได้ตามฤดูกาล ปัญหาหลักยังเป็นราคาบ้านสูง ดอกเบี้ย mortgage สูง และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ แม้ inventory จะเพิ่มขึ้น แต่ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะปกติอย่างรวดเร็ว

สำหรับผู้ซื้อ นี่อาจเป็นช่วงที่มีตัวเลือกมากขึ้นในบางเมือง แต่ยังต้องคำนวณภาระผ่อนอย่างรอบคอบ ส่วนผู้ขายอาจต้องปรับความคาดหวังด้านราคา โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีบ้านเข้าตลาดมากขึ้น ปีนี้จึงอาจเป็นอีกปีที่ตลาดบ้านสหรัฐฯ เดินหน้าแบบช้า ๆ มากกว่าจะกลับมาบูมทันที

#ตลาดอสังหาริมทรัพย์ #ตลาดบ้านสหรัฐ #เศรษฐกิจสหรัฐ #MortgageRates #SlimScan #GrowthStocks #CANSLIM #ข่าวหุ้น