ตลาดบ้านสหรัฐส่งสัญญาณดีขึ้น แม้ผู้ซื้อยังเผชิญภาระราคาบ้านและดอกเบี้ยสูง

ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการสร้างบ้านในสหรัฐอเมริกา (Home Builder Sentiment) ปรับตัวดีขึ้นในเดือนพฤษภาคมที่ผ่านมา หลังจากภาคอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยสูงและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องตลอดหลายเดือนที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม แม้ตัวเลขความเชื่อมั่นจะเริ่มฟื้นตัว แต่ปัญหาเรื่อง Affordability หรือ “ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภค” ยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ส่งผลต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐ

ดัชนีความเชื่อมั่นผู้สร้างบ้านปรับตัวขึ้น

ข้อมูลล่าสุดจากสมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติของสหรัฐ หรือ National Association of Home Builders (NAHB) ระบุว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้สร้างบ้านในเดือนพฤษภาคมมีการปรับตัวดีขึ้นจากเดือนก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการเริ่มมองเห็นโอกาสในการฟื้นตัวของตลาด แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอนอยู่ก็ตาม

ผู้ประกอบการหลายรายมองว่า ความต้องการซื้อบ้านยังคงมีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มครอบครัวรุ่นใหม่ที่ต้องการมีบ้านหลังแรก แต่การตัดสินใจซื้อยังชะลอตัว เนื่องจากภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ทั้งราคาบ้าน ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน และค่าครองชีพในชีวิตประจำวัน

ดอกเบี้ย Mortgage ยังเป็นปัจจัยกดดันหลัก

แม้ธนาคารกลางสหรัฐ หรือ Federal Reserve (Fed) จะเริ่มส่งสัญญาณชะลอการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่ระดับดอกเบี้ย Mortgage หรือสินเชื่อบ้านยังคงอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดเงินเฟ้อรุนแรง

ปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านระยะยาวในสหรัฐยังเคลื่อนไหวใกล้ระดับ 7% ซึ่งถือว่าสูงสำหรับผู้ซื้อบ้านทั่วไป ส่งผลให้ค่างวดรายเดือนเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงไม่กี่ปีก่อน

นักวิเคราะห์มองว่า แม้ตลาดแรงงานของสหรัฐยังแข็งแกร่ง และรายได้เฉลี่ยของประชาชนเพิ่มขึ้น แต่การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านเร็วกว่าการเติบโตของรายได้ ทำให้ผู้บริโภคจำนวนมากยังไม่สามารถเข้าถึงการซื้อบ้านได้ง่ายเหมือนในอดีต

Affordability Crisis ปัญหาใหญ่ของตลาดอสังหาฯ

หนึ่งในคำที่ถูกพูดถึงมากที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐตอนนี้คือคำว่า Affordability Crisis หรือวิกฤตความสามารถในการซื้อบ้าน

หลายเมืองใหญ่ในสหรัฐ เช่น นิวยอร์ก ลอสแอนเจลิส ไมอามี และออสติน ยังคงมีราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ในระดับสูง ขณะที่จำนวนบ้านใหม่ในตลาดยังไม่เพียงพอต่อความต้องการ ส่งผลให้ราคายังปรับตัวสูงต่อเนื่อง

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ปัญหานี้เกิดจากหลายปัจจัยร่วมกัน ได้แก่

1. ต้นทุนก่อสร้างเพิ่มขึ้น

ราคาวัสดุก่อสร้าง เช่น ไม้ เหล็ก และอุปกรณ์ก่อสร้างต่าง ๆ ยังคงอยู่ในระดับสูงหลังจากเกิดปัญหา Supply Chain ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

2. ขาดแคลนแรงงาน

อุตสาหกรรมก่อสร้างของสหรัฐยังเผชิญภาวะขาดแคลนแรงงานฝีมือ ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น และโครงการใหม่ใช้เวลานานกว่าเดิม

3. ที่ดินมีราคาสูง

โดยเฉพาะในเขตเมืองใหญ่และพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนบ้านใหม่สูงขึ้นตามไปด้วย

4. ดอกเบี้ยสูง

ต้นทุนการกู้ซื้อบ้านสูงขึ้นอย่างชัดเจน ทำให้ผู้บริโภคต้องแบกรับภาระทางการเงินมากขึ้น แม้ราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้นก็ตาม

ผู้ประกอบการเริ่มใช้กลยุทธ์ลดราคาและโปรโมชั่น

เพื่อกระตุ้นยอดขาย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายเริ่มใช้กลยุทธ์ด้านราคา เช่น การลดราคาบ้าน การช่วยจ่ายค่าปิดการขาย (Closing Costs) หรือการเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับผู้ซื้อ

บางโครงการเสนอโปรโมชั่น Buydown Mortgage Rate ซึ่งเป็นการช่วยลดอัตราดอกเบี้ยในช่วงแรก เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อสามารถผ่อนบ้านได้ง่ายขึ้นในช่วงต้นของสัญญา

นักวิเคราะห์มองว่า กลยุทธ์ดังกล่าวช่วยให้ยอดขายบ้านใหม่เริ่มกลับมาดีขึ้น แต่ก็อาจส่งผลต่อกำไรของผู้ประกอบการในระยะยาว หากต้นทุนยังคงอยู่ในระดับสูง

ตลาดบ้านใหม่ยังได้เปรียบกว่าตลาดบ้านมือสอง

อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐ คือ ตลาดบ้านใหม่เริ่มมีความได้เปรียบเหนือบ้านมือสอง เนื่องจากเจ้าของบ้านจำนวนมากไม่ต้องการขายบ้านของตน เพราะยังติดสัญญาดอกเบี้ยต่ำจากช่วงก่อนหน้านี้

เจ้าของบ้านที่มี Mortgage Rate ต่ำกว่า 4% ส่วนใหญ่เลือกที่จะถือครองบ้านต่อไป แทนที่จะขายแล้วไปซื้อบ้านใหม่ที่ต้องเผชิญดอกเบี้ยสูงกว่าเดิมหลายเท่า

ผลที่เกิดขึ้นคือ จำนวนบ้านมือสองในตลาดลดลง ทำให้ผู้ซื้อหันไปสนใจบ้านใหม่จากผู้ประกอบการมากขึ้น

เศรษฐกิจสหรัฐยังเป็นตัวแปรสำคัญ

แม้ตัวเลขความเชื่อมั่นผู้สร้างบ้านจะดีขึ้น แต่ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไปยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะนโยบายดอกเบี้ยของ Fed และสถานการณ์เงินเฟ้อ

หากเงินเฟ้อชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง และ Fed เริ่มลดดอกเบี้ยในช่วงปลายปี อาจช่วยให้ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลดลง ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค

อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจสหรัฐชะลอตัว หรือเกิดภาวะ Recession ก็อาจส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง และกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านในอนาคต

มุมมองนักวิเคราะห์ต่อครึ่งปีหลัง

นักวิเคราะห์หลายสำนักมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐในช่วงครึ่งหลังของปีอาจเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยไม่ปรับตัวสูงขึ้นเพิ่มเติม

แม้ยอดขายอาจไม่ได้กลับไปเติบโตแรงเหมือนช่วงก่อนโควิด-19 แต่ความต้องการซื้อบ้านพื้นฐานในสหรัฐยังคงแข็งแรง โดยเฉพาะจากกลุ่ม Millennials ที่กำลังเข้าสู่วัยสร้างครอบครัว

นอกจากนี้ การขาดแคลนบ้านในตลาดยังเป็นปัจจัยที่ช่วยพยุงราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ปรับตัวลงรุนแรง แม้เศรษฐกิจจะมีความผันผวนก็ตาม

บทสรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ สหรัฐ

การฟื้นตัวของดัชนีความเชื่อมั่นผู้สร้างบ้านในเดือนพฤษภาคมถือเป็นสัญญาณเชิงบวกสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐ แต่ปัญหาเรื่อง Affordability ยังคงเป็นความท้าทายสำคัญที่ต้องจับตา

ทั้งผู้ซื้อบ้าน ผู้ประกอบการ และนักลงทุนต่างรอดูทิศทางดอกเบี้ยของ Fed อย่างใกล้ชิด เพราะจะเป็นตัวกำหนดทิศทางตลาดในช่วงที่เหลือของปีนี้

แม้ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว แต่เส้นทางการกลับสู่ภาวะปกติของภาคอสังหาริมทรัพย์สหรัฐอาจยังต้องใช้เวลาอีกระยะ ท่ามกลางแรงกดดันจากต้นทุนสูงและกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังเปราะบาง

#อสังหาริมทรัพย์สหรัฐ #HomeBuilder #MortgageRate #เศรษฐกิจสหรัฐ #SlimScan #GrowthStocks #CANSLIM #ข่าวหุ้น