ตลาด “กรีนบอนด์” ของ REIT สหรัฐชะลอในปี 2025: เงินระดมทุนลดลง แต่ “ดาต้าเซ็นเตอร์ REIT” ยังเดินหน้าออกพันธบัตรสีเขียว
กรีนบอนด์ของ REIT สหรัฐชะลอในปี 2025: ปริมาณออกลดลง 22.6% เหลือ 3.29 พันล้านดอลลาร์ และกระจุกตัวอยู่ที่ “ดาต้าเซ็นเตอร์”
ภาพรวมข่าว: ข้อมูลวิเคราะห์จาก S&P Global Market Intelligence ระบุว่า การออกพันธบัตรสีเขียว (Green Bond) ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบหุ้น (equity REITs) ในสหรัฐฯ ชะลอลงอย่างชัดเจนในปี 2025 โดยเม็ดเงินที่ระดมทุนได้ผ่านกรีนบอนด์ทั้งปีอยู่ที่ประมาณ 3.29 พันล้านดอลลาร์ ลดลง 22.6% จากปีก่อนหน้า และที่น่าสนใจคือ การออกทั้งหมดในปี 2025 มาจาก REIT กลุ่มดาต้าเซ็นเตอร์ (data center REITs) เท่านั้น สะท้อนว่าตลาดกรีนบอนด์ของ REIT กำลัง “แคบลง” และมีการกระจุกตัวสูงขึ้น
ตัวเลขสำคัญที่ทำให้ตลาดสะดุด: ปี 2025 ลดลง และยังห่างจากจุดพีกในปี 2021
หากมองแบบปีต่อปี (YoY) การระดมทุนกรีนบอนด์ของ REIT สหรัฐในปี 2025 ลดลงเหลือราว 3.29 พันล้านดอลลาร์ ขณะที่ปี 2024 อยู่ที่ราว 4.25 พันล้านดอลลาร์ การลดลงนี้คิดเป็น 22.6% และเมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดคึกคักที่สุดในปี 2021 จะยิ่งเห็นความต่างชัด เพราะปีนั้น REIT ระดมทุนด้วยกรีนบอนด์ได้สูงถึง 14.38 พันล้านดอลลาร์ และยังเคยคิดเป็นสัดส่วนราว 18.2% ของเงินระดมทุนผ่านการออกบอนด์ทั้งหมดของ REIT ในปีเดียวกันด้วย
ความหมายของตัวเลขนี้คือ แม้ “ความยั่งยืน (sustainability)” จะยังเป็นธีมใหญ่ของโลกการเงิน แต่ แรงส่งในช่องทางกรีนบอนด์ของ REIT ไม่ได้พุ่งแรงเหมือนเดิม โดยปี 2025 กลายเป็นปีที่ตลาดหดตัว และการออกกระจุกอยู่แค่เซกเตอร์เดียว
ใครเป็นคนออกกรีนบอนด์ในปี 2025? มีแค่ Equinix และ Digital Realty
1) Equinix: ออกบอนด์สกุลยูโร 2 ชุดในเดือนพฤษภาคม ระดมทุน ~1.67 พันล้านดอลลาร์
ผู้ออกกรีนบอนด์รายสำคัญรายแรกคือ Equinix Inc. (มักเรียกสั้น ๆ ว่า EQIX) ซึ่งเป็นบริษัทโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลและดาต้าเซ็นเตอร์ระดับโลก โดยในเดือน พฤษภาคม 2025 Equinix ระดมทุนได้ประมาณ 1.67 พันล้านดอลลาร์ ผ่านการออกบอนด์สกุลเงินยูโร (euro-denominated) จำนวน 2 ชุด ได้แก่
• €750 ล้าน อัตราดอกเบี้ย 3.25% เป็น senior notes ครบกำหนดปี 2029
• €750 ล้าน อัตราดอกเบี้ย 4.0% เป็น senior notes ครบกำหนดปี 2034
การเลือกออกบอนด์ “สกุลยูโร” สะท้อนมุมคิดทางการเงินที่น่าสนใจ เพราะผู้ออกอาจต้องการเข้าถึงฐานนักลงทุนยุโรปที่ให้ความสำคัญกับ ESG และกรีนไฟแนนซ์มานาน รวมถึงการบริหารต้นทุนเงินทุน (cost of capital) ให้เหมาะกับสภาวะตลาด
2) Digital Realty: ออกบอนด์สกุลยูโร 2 ชุดในเดือนพฤศจิกายน ระดมทุน ~1.62 พันล้านดอลลาร์
รายที่สองคือ Digital Realty Trust Inc. (มักเรียกสั้น ๆ ว่า DLR) ซึ่งเป็น data center REIT รายใหญ่เช่นกัน โดยในเดือน พฤศจิกายน 2025 Digital Realty ระดมทุนได้ราว 1.62 พันล้านดอลลาร์ จากกรีนบอนด์สกุลยูโร 2 ชุด ได้แก่
• €600 ล้าน อัตราดอกเบี้ย 3.75% ครบกำหนดปี 2033
• €800 ล้าน อัตราดอกเบี้ย 4.25% ครบกำหนดปี 2037
ทำไมถึงบอกว่า “กระจุกตัว”? เพราะกรีนบอนด์ปี 2025 มาจาก data center REIT ทั้งหมด
S&P Global ระบุชัดว่า กรีนบอนด์ของ REIT ในปี 2025 ออกโดย data center REIT เท่านั้น นี่เป็นสัญญาณว่าความต้องการเงินทุนเพื่อ “โครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล” ยังเดินหน้าแรง ขณะที่ REIT กลุ่มอื่น ๆ (เช่น office, retail, residential, industrial บางส่วน) ดูเหมือนจะชะลอการใช้เครื่องมือนี้
ในเชิงภาพใหญ่ ดาต้าเซ็นเตอร์กำลังอยู่บนเทรนด์เมกะเทรนด์ (megatrend) เช่น Cloud, AI, การเติบโตของข้อมูล (data growth) และการเชื่อมต่อที่หนาแน่นขึ้น (interconnection) ทำให้ผู้ประกอบการต้องลงทุนเพิ่ม ทั้งด้านการก่อสร้าง การปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน และการใช้พลังงานหมุนเวียน ซึ่ง “เข้าทาง” กรีนบอนด์ที่เน้นการใช้เงินไปกับโครงการที่มีประโยชน์ต่อสิ่งแวดล้อม
กรีนบอนด์คืออะไร? แล้วต้อง “เขียว” แบบไหนถึงนับว่าเป็น Green Bond
กรีนบอนด์ (Green Bond) คือ ตราสารหนี้ที่ผู้ออกประกาศว่า เงินที่ระดมทุนจะถูกนำไปใช้ (use of proceeds) เพื่อสนับสนุนโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม เช่น ประสิทธิภาพพลังงาน (energy efficiency), พลังงานหมุนเวียน (renewable energy), อาคารเขียว (green buildings), การจัดการน้ำ/ของเสีย ฯลฯ
หนึ่งในกรอบอ้างอิงที่ถูกพูดถึงมากในตลาดโลกคือ Green Bond Principles (GBP) ของ ICMA (International Capital Market Association) ซึ่งเน้น 4 องค์ประกอบหลัก เช่น การระบุการใช้เงิน (Use of Proceeds), กระบวนการประเมินและคัดเลือกโครงการ (Process for Project Evaluation and Selection), การบริหารจัดการเงินที่ได้มา (Management of Proceeds) และการรายงานผล (Reporting) เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและลดความเสี่ยงด้าน “greenwashing”
ทำไมการออกกรีนบอนด์ของ REIT ถึงชะลอในปี 2025? (มุมมองเชิงเหตุผลจากข้อมูลและบริบทตลาด)
หมายเหตุ: รายงานชี้ตัวเลขและข้อเท็จจริงด้านการออกบอนด์ชัดเจน ส่วน “เหตุผลเชิงตลาด” ด้านล่างนี้เป็นการอธิบายเชิงบริบทโดยอ้างอิงสภาพแวดล้อมการเงินและแนวโน้มที่มักกระทบการออกตราสารหนี้ของภาคอสังหาฯ
1) อัตราดอกเบี้ยและต้นทุนเงินทุนยังเป็นตัวแปรใหญ่
เมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงหรือผันผวน การออกบอนด์ใหม่มัก “คิดหนัก” มากขึ้น เพราะต้นทุนดอกเบี้ยจะกดผลตอบแทนของโครงการและกระแสเงินสดในอนาคต ทำให้หลายบริษัทเลือกชะลอการระดมทุน หรือหันไปใช้แหล่งเงินอื่น เช่น สินเชื่อธนาคาร การขายสินทรัพย์บางส่วน หรือการรีไฟแนนซ์ในจังหวะที่เหมาะกว่า
2) ตลาด ESG เข้มงวดขึ้น: ต้องโปร่งใสและพิสูจน์ผลลัพธ์ได้
ช่วงหลัง นักลงทุนให้ความสำคัญกับ “คุณภาพของความเขียว” มากขึ้น ไม่ใช่แค่ติดฉลาก (label) ว่า green แล้วจบ ผู้ออกจึงต้องมีกรอบการใช้เงิน (green financing framework) ที่ชัด รายงานการจัดสรรเงิน (allocation report) และบางกรณีต้องมีการประเมินจากบุคคลที่สาม (external review) สิ่งเหล่านี้ช่วยสร้างความน่าเชื่อถือ แต่ก็เพิ่มภาระด้านการจัดทำข้อมูล ทำให้บางบริษัทอาจยังไม่พร้อมออกกรีนบอนด์ในบางปี
3) ความต้องการลงทุน “ดาต้าเซ็นเตอร์” โตสวนทาง ทำให้กลุ่มนี้ยังออกได้
ในปี 2025 แม้ REIT ภาพรวมจะออกกรีนบอนด์ลดลง แต่ data center REIT กลับยังมี “เหตุผลทางธุรกิจ” ที่ชัดเจนในการระดมทุน เพราะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเพื่อขยาย capacity รองรับลูกค้ากลุ่ม hyperscalers และองค์กรที่ต้องการ compute จาก AI/Cloud การใช้กรีนบอนด์จึงเป็นทั้งเครื่องมือการเงินและการสื่อสารกับนักลงทุนว่า “การเติบโตครั้งนี้พยายามทำให้ประหยัดพลังงานขึ้นและลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม”
กรีนบอนด์ของ REIT ตั้งแต่ปี 2018: ออกแล้ว 25 บริษัท รวมเงินกว่า 44.30 พันล้านดอลลาร์
S&P Global ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2018 เป็นต้นมา มี REIT สหรัฐจำนวน 25 ราย ที่ออกกรีนบอนด์ รวมยอดเงินระดมทุนสะสมเกือบ 44.30 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งถือว่าเป็นตลาดที่ “มีฐาน” และเคยเติบโตแรงมาแล้ว เพียงแต่ปี 2025 จังหวะชะลอชัด
อันดับผู้ออกกรีนบอนด์สะสมมากสุด (ตั้งแต่ 2018)
• Digital Realty มากสุด ราว 8.65 พันล้านดอลลาร์ (และยังเคยขายกรีนบอนด์ 500 ล้านดอลลาร์ ตั้งแต่ปี 2015 ด้วย)
• Equinix ตามมา ราว 8.44 พันล้านดอลลาร์
• BXP (Office REIT) ราว 5.05 พันล้านดอลลาร์
• Prologis (Industrial REIT) ราว 3.52 พันล้านดอลลาร์
กรีนบอนด์คิดเป็นสัดส่วนเท่าไรของการออกบอนด์ REIT ทั้งหมดในปี 2025?
สองยักษ์ data center REIT คือ Equinix และ Digital Realty ระดมทุนผ่านกรีนบอนด์รวมกัน 3.29 พันล้านดอลลาร์ ซึ่งคิดเป็นประมาณ 6.3% ของยอดเงินระดมทุนทั้งหมดที่ REIT ออกบอนด์ในปี 2025 ตัวเลขนี้สะท้อนว่า กรีนบอนด์ยังมีบทบาท แต่ในปี 2025 บทบาทนั้น “เล็กลง” เมื่อเทียบกับช่วงพีกในอดีต
ผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ และนักลงทุน: ควรมองอะไรเป็นพิเศษ
1) นักลงทุนได้สัญญาณว่า “ดาต้าเซ็นเตอร์” ยังเป็นธีมที่ตลาดทุนสนับสนุน
เมื่อการออกกรีนบอนด์ในปี 2025 กระจุกใน data center REIT นั่นแปลว่า ในสายตาตลาดทุน กลุ่มนี้ยังมี “story” ที่ชัด ทั้งด้านการเติบโตและแผนลงทุนที่เชื่อมโยงกับการยกระดับประสิทธิภาพพลังงาน/อาคารเขียว/พลังงานหมุนเวียน
2) REIT กลุ่มอื่นอาจต้องกลับมาถามว่า “ทำโครงการเขียวแบบไหนถึงระดมทุนได้คุ้ม”
สำหรับ REIT กลุ่ม office, retail หรือสินทรัพย์บางประเภท การทำโครงการปรับปรุงอาคารให้เป็น green building หรือ retrofit ให้ประหยัดพลังงานอาจมีต้นทุนสูงและใช้เวลาคืนทุนนาน การเลือกเครื่องมือระดมทุนจึงต้องชั่งน้ำหนักมากขึ้นในปีที่ต้นทุนดอกเบี้ยและเงื่อนไขตลาดไม่ง่าย
3) มาตรฐานความโปร่งใสจะยิ่งสำคัญ
ตลาดกรีนไฟแนนซ์ทั่วโลกกำลังให้ความสำคัญกับ “การรายงานผลลัพธ์” เช่น การลดการใช้พลังงาน/การลดการปล่อยคาร์บอน/การเพิ่มสัดส่วนพลังงานหมุนเวียน ดังนั้นผู้ออกที่ทำได้ดีและสื่อสารชัดจะได้เปรียบทั้งด้านชื่อเสียง (reputation) และการเข้าถึงฐานนักลงทุนระยะยาว
มองไปข้างหน้า: ปี 2026 จะกลับมาคึกคักไหม?
ข่าวชิ้นนี้สะท้อนภาพของปี 2025 ว่า “ชะลอและกระจุกตัว” แต่ไม่ได้แปลว่ากรีนบอนด์ของ REIT จะหายไป ถ้าปัจจัยอย่างทิศทางดอกเบี้ย ความเชื่อมั่นในภาคอสังหาฯ และความชัดเจนของมาตรฐานการรายงาน ESG ดีขึ้น ตลาดอาจกลับมาคึกคักได้ โดยเฉพาะกลุ่มสินทรัพย์ที่มีแผนลงทุนด้านพลังงานและอาคารเขียวชัดเจน
อย่างไรก็ตาม บทเรียนสำคัญจากปี 2025 คือ “การเป็น green” ต้องทั้งทำจริงและสื่อสารเป็น และในโลกที่เงินทุนเลือกข้างมากขึ้น กลุ่มที่มีเมกะเทรนด์หนุนหลัง เช่น data center อาจยังเป็นผู้เล่นหลักในกรีนบอนด์ของ REIT ไปอีกระยะ
สรุปใจความ
• ปี 2025 การออกกรีนบอนด์ของ REIT สหรัฐลดลงเหลือ 3.29 พันล้านดอลลาร์ ลดลง 22.6% จากปี 2024 และห่างจากพีกปี 2021 อย่างมาก
• ทั้งปี 2025 มีผู้ออกกรีนบอนด์เป็น data center REIT เท่านั้น ได้แก่ Equinix และ Digital Realty
• ตั้งแต่ปี 2018 มี REIT สหรัฐ 25 รายออกกรีนบอนด์ รวมเงินสะสมเกือบ 44.30 พันล้านดอลลาร์
• อันดับผู้ออกสะสมมากสุด ได้แก่ Digital Realty, Equinix, BXP และ Prologis